共有で相続した不動産を単独にしたい｜最適税理士探索ネット
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共有で相続した不動産を単独にしたい
| No.164 | 共有で相続した不動産を単独にしたい |
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| お名前：じゅんた くん | カテゴリー：相続税・贈与税 知恵袋 | 質問日：2009年4月21日 |
| よろしくお願いします。昨年の暮れに父母が相次いでなくなり、一戸建住宅と多少の預貯金を妹と二人で相続します。遺産分割にあたり、地元の司法書士に依頼して不動産のみを二分の一で分割し、登記変更をし、不動産のみの遺産分割協議書を作りました。ところが、思慮の愚かさに気付き、妹の持分を私に移してすべてを単独所有にしたいのですが、一度相続したものをこのようにすると、今度は相続ではなく売買になるので多大な贈与税がかかると聞きました。妹は了解してくれていますし、預貯金の方も均等に相続するつもりです。良い方法はないでしょうか。ちなみに不動産は、固定資産税の評価額￥7,500千円、預貯金は総額で￥20,000千円程度です。 | ||
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| No.1 | 回答者：福田和博 税理士 | 回答日：2009年4月21日 | |
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はじめまして。福田和博税理士事務所 福田和博と申します。 ご質問の件ですが、不動産の分割のみが有効に成立しているという前提でご回答申し上げます。 現在、相続を原因として相続登記が完了しているため、これを有効と考えた場合、名義を一本化するためには次の二つの方法が考えられます。 ・妹さんから贈与を受ける。 ・妹さんと売買する。 贈与を受けた場合 固定資産税評価額が７５０万円ということですので、半分の３７５万円を一度に贈与を受けた場合、約３０万円の贈与税がかかります。 追加の費用として司法書士費用がかかります。 贈与税を低くするためには、３年から４年にわけて贈与すると贈与税を低くできます。４年の場合は贈与税は４年分の基礎控除（年１１０万円×４年＝４４０万円）のために無税となります。しかし司法書士費用は高くなります。 売買した場合 売却利益は譲渡所得税の課税対象となります。 売却利益は以下の計算となります。 売却利益（譲渡所得）＝売買価格－取得費 取得費は建物部分は減価償却が必要となり減価償却後の残存価格となり、土地部分は当初の買値となります。 相続の場合はご両親の購入価格を引き継いで取得費を計算することとなります。 たとえばバブル期の高値での購入などの場合、取得費が高いため譲渡所得が発生しない可能性があります。 税額はここでは何とも言えません。 なお居住用財産の譲渡の特例の適用は難しいと考えます。 譲渡所得が発生しないと考えられる場合、預貯金がまだ分割されていないようですので、売買価格部分を買い取る側が余分に預貯金を相続するように分割すればいいと思います。 ただし、この場合でも司法書士費用は追加で発生します。 売買の場合は、売値をいくらにするかということも問題となり、税理士の業界でも難解な部類の問題となります。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 大阪府大阪市中央区の福田和博税理士事務所 | ||
| No.2 | 回答者：鈴木規之 税理士 | 回答日：2009年4月22日 | |
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お世話になります。 遺産分割の再分割は、やはり、瑕疵や合理的な理由がない限り、贈与と認定されます。 贈与価額は、土地については、相続税評価（時価の８０％）で、固定資産税評価（時価の７０％ですが、居住用の特例でかなり安い価額となっています。）ではないので注意が必要です。家屋は、相続税評価も固定資産税評価額と同額ります。 贈与税の基礎控除（年１１０万円）を有効に使って数年で贈与し節税するか、時価で譲渡により取得することを考えるしかないでしょうね。 この場合の時価は、確かにいくらかは実務でも難しい課題です。おおむね８０％以上は必要と考えます。時価は、相続税評価を８０％で割戻した価額がめあすとなるでしょう。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 静岡県静岡市清水区の鈴木規之税理士事務所 | ||
| No.3 | 回答者：岡田茂朗 税理士 | 回答日：2009年4月22日 | |
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概ね、前の先生の通りですが、そもそもなぜ共有だとまずいのでしょうか？ 分割の時に何かを考えて共有にしたはずですよね？その辺りは如何なのでしょうか？もしも売却するのならば、特段の有利不利はないと思います。 また、基礎控除を毎年利用しての贈与ですが、その都度の登記費用をよく吟味しないと、かえってお金がかかるかも知れません。 売買の場合には、相続税評価額（土地は路線価、建物は固定資産税評価額）で売買すれば良いです。税額を試算した上で、売買代金を分割或いは部分免除等によって実際の資金が多く必要ない様にすることは可能です。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 東京都世田谷区の岡田茂朗税理士事務所 | ||
税理士への相談は、基本的に、各税理士の報酬規程に沿って「有料」だとお考え下さい。詳しくは税理士本人にお問い合わせ願います（この場合、回答者のみにお問い合わせをお願いします）。
『https://www.zeitan.net/chiebukuro/相続税・贈与税/No164 のご回答から追加でお話を伺いたいのですが、相談料はどのように考えればよろしいでしょうか』 と、税理士に配慮した丁寧なお尋ねをしていただければ、きっとリーズナブルな対応をしてくれると思います（追加で無料回答を行ってくれる場合もあるかもしれません）。
