以前に買い替え特例を受けたマンションの売却｜最適税理士探索ネット
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トップページ > 知恵袋 > 所得税 > 以前に買い替え特例を受けたマンションの売却
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小林慶久 税理士
千葉県 |
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大西信彦 税理士
大阪府 |
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西山元章 税理士
大阪府 |
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鈴木規之 税理士
静岡県 |
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内田英雄 税理士
大阪府 |
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石山修 税理士
千葉県 |
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堀内勤志 税理士
東京都 |
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小川雄之 税理士
大阪府 |
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川崎晴一郎 税理士
東京都 |
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國村武弘 税理士
東京都 |
以前に買い替え特例を受けたマンションの売却
| No.1017 | 以前に買い替え特例を受けたマンションの売却 |
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| お名前：shinemon | カテゴリー：所得税 知恵袋 | 質問日：2012年6月27日 |
| 以前に買い替え特例を受けたマンションの売却 以前事業用資産の買い替え特例を利用した経緯のあるマンション一室を親から相続しました。事業用との事で今まで賃貸に出していましたが、家賃相場も下がってきた事から賃貸を廃業し自分で住もうと思っています。(現在は職場近く賃貸暮らしです。)しかし相続したマンションは立地が職場に遠いためいずれは売却したいと考えています。親からは以前に買い替え特例を受けた事があるのでその時の税金が売却時にはかかると聞かされていますが、賃貸を廃業し自己の居住用に転用した場合3000万控除の対象となりますでしょうか?繰り延べしていた買い替え特例の税金と3000万控除との関係はどのようになるのでしょうか?よろしくお願いします。 |
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| No.1 | 回答者：西山元章 税理士 | 回答日：2012年6月27日 | |
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shinemnonさん 公認会計士・税理士の西山元章と申します。 よろしくお願いいたします。 居住用財産の3000万円控除における「居住用」であるか否かは、原則として、譲渡時の現況等によります。 したがって、以前、賃貸用として買換特例を受けて取得していたからといって、当該物件について3000万円控除を受けられないというわけではありません。 ただ、3000万円控除は悪用する例が多いので、税務署においても厳格に判断されます。 単に、住民票を移しただけで、生活の本拠は他所にあるような場合は、もちろん適用できません。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 大阪府大阪市北区の公認会計士・税理士西山元章事務所 | ||
| No.2 | 回答者：小林慶久 税理士 | 回答日：2012年6月28日 | |
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shinemonさん、はじめまして。税理士の小林慶久です。宜しく御願いします。 御質問の事業用資産の買換えに関して、現在の税制度を前提にすると、亡くなられた親御さんがその買換時点において売られた、おそらくは他の不動産物件についての譲渡収入金額をかなり軽減出来る特例で、shinemonさんが仮に、今後相続されたマンションを売却される場合には、基本的に影響を及ぼしません。今貴方が御持ちになっていらっしゃるマンションの一室に関して、それを売られようとされる場合には、譲渡原価として売却価額から差引くべく計上出来る金額は、親御さんが先の買替えの際にそれを取得するのに必要だった御金になります。具体的には、御両親のいずれかないし共有名義で取得された売買契約書に記載された金額がその基礎となるのです。その際の値段が４，０００万円だとすれば、そこからマンションの建物部分に関する取得時以降の累計の減価償却費を控除した金額がその原価という具合です。例えば過年度分の減価償却費の合計額が２００万だとすれば、先程の４，０００万円から２００万円を差引いた３，８００万円がその譲渡の際の原価になります。よって現在の租税特別措置法37条の買替えの制度を前提に御質問で仰られている繰延などという概念は発生せず、親御さんはもしかしたら他の制度と勘違いをされていたのかもしれないし、さもなければ当時に今とは違う買換えの制度があったと推察致します。 しかし、いずれにしろshinemonさんが実際にそのマンションに住んで、売却された場合には、居住用財産の３，０００万円の特例の適用自体を妨げるわけではありません。その時の売価が仮に５，０００万円だとして、前述の金額が譲渡原価だとすると、５，０００万円ー３，８００万円＝１，２００万円がその譲渡益だということになり、上記最高３，０００万円までの控除が適用されるなら譲渡益は当然ゼロになります。仮に仰るような繰延があって、原価が限りなくゼロに近づいたとしても売価が３，０００万円以内に収まり、居住用財産の３，０００万円の控除さえ適用出来るなら譲渡益もそれに対しての譲渡所得税も発生しません。ただし、その控除を適用されるために、具体的にどの位の期間売却されようとしているマンションに住まなければいけないかを定める規定は無いのですが、当然の如く実際にshinemonさんがそこで暮らした痕跡が必要とされるのです。ゆえに多少職場から遠くても我慢されて、数ヶ月はそこに住まわれてから、売りに出すということにされたら如何ですか？具体的には、引越しが済んで片づけ終わってから、正式に不動産屋さんに問い合わせて、実際にそのマンションの売買契約が確定されてから、さらに新たな居住先を見つけるという流れにされれば、いやでも居住用財産の特例の適用を受けようとされる対象のマンションに転居してから、数ヶ月は経過することになるのではないでしょうか。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 千葉県市川市の小林慶久税理士事務所 | ||
税理士への相談は、基本的に、各税理士の報酬規程に沿って「有料」だとお考え下さい。詳しくは税理士本人にお問い合わせ願います（この場合、回答者のみにお問い合わせをお願いします）。
『https://www.zeitan.net/chiebukuro/所得税/No1017 のご回答から追加でお話を伺いたいのですが、相談料はどのように考えればよろしいでしょうか』 と、税理士に配慮した丁寧なお尋ねをしていただければ、きっとリーズナブルな対応をしてくれると思います（追加で無料回答を行ってくれる場合もあるかもしれません）。
