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小林慶久 税理士
千葉県 |
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大西信彦 税理士
大阪府 |
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西山元章 税理士
大阪府 |
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鈴木規之 税理士
静岡県 |
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内田英雄 税理士
大阪府 |
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石山修 税理士
千葉県 |
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堀内勤志 税理士
東京都 |
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小川雄之 税理士
大阪府 |
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川崎晴一郎 税理士
東京都 |
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國村武弘 税理士
東京都 |
不動産売買
| No.1136 | 不動産売買 |
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| お名前：sugi | カテゴリー：所得税 知恵袋 | 質問日：2012年12月21日 |
| 初めまして、不動産売買に関する所得税に関して質問させていただきます。 ・平成２０年叔父の死去（私は法定相続人ではありません） ・法定相続人（叔父の兄弟）より、叔父の住んでいた土地・建物をもらってほしい旨連絡があり承諾。弁護士他に相談し一旦叔父の兄弟が土地・建物を相続しそこから贈与という形で取得しました。 取得費用は ・相続税約１００万（叔父の兄弟に私から支払） ・贈与税約１８００万 ・その他費用合わせて総額約２０００万 今回その土地建物を４５００万にて売却。 売却理由は私が連帯保証人になっている会社の倒産（代表は死去）に伴い弁済義務が生じたため。この返済金が約２１００万円です。 この場合私の支払うべき所得税はどのようになるのでしょうか？ 大変わかりにくい文章になっていますがよろしくお願いいたします。 |
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| No.1 | 回答者：西山元章 税理士 | 回答日：2012年12月21日 | |
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sugiさん 公認会計士・税理士の西山元章と申します。 よろしくお願いいたします。 きわめて複雑そうな案件ですね。 たとえば、なぜ、sugiさんが、亡くなった叔父さんの不動産をもらいうけることになったのか等、第三者からすれば、失礼ながら経緯がよくわかりません。 一般的な話であれば、相続税は肩代わり部分ですから、取得費にならないでしょうし、贈与税も取得費にならないものと思われます。 贈与で取得されているようですから、取得費は叔父さんの取得した費用を引き継ぐこととなります。 不明であれば、売却価額の５％となります。 なお、気になるのは、倒産会社の連帯債務による弁済義務が発生したため、売却されるということです。 状況によっては、保証債務履行の特例により、所得税がかからない場合も考えられます。 資産税に詳しい税理士や所轄税務署にご相談ください。 残念ながら、このサイトでお答えできるような内容の軽微な案件ではないこともご承知ください。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 大阪府大阪市北区の公認会計士・税理士西山元章事務所 | ||
| No.2 | 回答者：小林慶久 税理士 | 回答日：2012年12月21日 | |
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sugiさん、はじめまして。税理士の小林慶久と申します。宜しく御願いします。 まず譲渡益は、下記の算式によって計算します。 不動産の売却価額 － （当該不動産の取得原価 ＋ 譲渡経費） 売却価額は仰られたように４，５００万円、取得原価に関しては、相続と贈与を経て取得されたということで、基本的に亡くなられた叔父様が当初購入された際の価額から建物分の減価償却費相当額を差引いた金額になるのですが、それが不明の場合には譲渡価額全体の５％に相当する２２５万円の計上が認められます。むろん貴方は相続によって取得したわけでは無いので、相続税相当額として故人の法定相続人に御支払いになられた１００万円と、さらに贈与税額の１，８００万円については、譲渡に伴う原価としての計上は認められません。そして御質問文中の費用の総額より相続人の方への相続税分及びsugiさんが負担する贈与税を控除した残額に当たるその他の費用は１００万円と推計されますが、必要経費として認められるのは、売買に伴う印紙税、不動産業者に支払う仲介手数料、それに弁護士費用等々です。これが全額必要経費になると仮定すると、御亡くなりの叔父様が取得された際の購入価額が判明しないのであれば、最大限４，１７５万円の譲渡益が計上されることになるのです。 次に今回のように保証債務を履行するために、所有の不動産を譲渡された場合には、所得税法６４条の２に規定する保証債務の履行に伴う求償権が行使できないという要件を満たすことを前提として、連帯債務の弁済に充てられた約２，１００万円を譲渡益から控除出来るため、課税対象となる譲渡所得は、上述の流れより２，０７５万円ということになります。これについては所得税法に規定する短期所有物件の譲渡に該当し、合計で３９％の所得税並びに住民税が課されるため、合計で８０９万円を負担されるということになろうかと思います。そうすると、此の度のsugiさんの総合的な収支は以下のようになるのではないでしょうか。 収入 ４，５００万円 支出 取得に伴う費用 ２，０００万円 連帯債務弁済額 ２，１００万円 譲渡に伴う税額 ８０９万円 計 ４，９０９万円 収支差額 △４０９万円 従って亡くなられた叔父様が件の不動産を入手された際の取得原価が売却価額により近いものであることがきちんと契約書等の書類その他により立証され、sugiさんの譲渡に伴う税金が４００万円以下に収まるのなら、今回の一連の事態により実質的な損失は生じません。しかし、仮に貴方が金銭的な負担を蒙ってしまうのであるなら、逝去された叔父様イコール倒産した会社の元代表者だと仮定すると、同時に彼は貴方と合わせて此の度の連帯債務の保証人にもなっておられたことが推定されるため、もし可能であるなら相続の手続を遡及的に修正し、今回の譲渡の対象となった不動産を法定相続人の方が取得される事と合わせて、その連帯債務も相続人が負ったという形に改められれば、おそらく相続税並びに贈与税、そして譲渡に伴う上記の保証債務の履行の特例をその方も適用されることを前提にした上で譲渡所得税を合わせた不動産の所有権移転に際しての諸々の総合的な税金の負担を軽減することが可能になるため、親族トータルで判断した場合の金銭的負担額を減らす事が出来ると考える次第です。ゆえに必要であれば、また御質問して見て下さい。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 千葉県市川市の小林慶久税理士事務所 | ||
税理士への相談は、基本的に、各税理士の報酬規程に沿って「有料」だとお考え下さい。詳しくは税理士本人にお問い合わせ願います（この場合、回答者のみにお問い合わせをお願いします）。
『https://www.zeitan.net/chiebukuro/所得税/No1136 のご回答から追加でお話を伺いたいのですが、相談料はどのように考えればよろしいでしょうか』 と、税理士に配慮した丁寧なお尋ねをしていただければ、きっとリーズナブルな対応をしてくれると思います（追加で無料回答を行ってくれる場合もあるかもしれません）。
