小規模宅地・同居の判定について｜最適税理士探索ネット
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トップページ > 知恵袋 > 相続税・贈与税 > 小規模宅地・同居の判定について
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小林慶久 税理士
千葉県 |
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大西信彦 税理士
大阪府 |
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西山元章 税理士
大阪府 |
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鈴木規之 税理士
静岡県 |
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内田英雄 税理士
大阪府 |
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石山修 税理士
千葉県 |
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堀内勤志 税理士
東京都 |
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小川雄之 税理士
大阪府 |
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川崎晴一郎 税理士
東京都 |
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國村武弘 税理士
東京都 |
小規模宅地・同居の判定について
| No.843 | 小規模宅地・同居の判定について |
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| お名前：かがみもち | カテゴリー：相続税・贈与税 知恵袋 | 質問日：2012年1月9日 |
| 父が亡くなった際の相続についておしえてください。 284㎡の土地上に、2階建て3世帯住宅（１階１世帯、２階に２世帯）」が建っています。 それぞれ独立した住宅になっており、１階に父、２階に長男家族、2階のもう１世帯は賃貸で貸しております。 土地は長男と父で共有、半分ずつ所有しています。 さらに建物に関しては1/3が父、2/3が長男の名義です。 賃貸部については、宅地の1/4の床面積を占め、賃貸料は嫁に出た次女が受け取り、贈与税を払っています。 父死亡時の相続税についてですが、特定居住用宅地、貸付事業用宅地の評価減を使えるのかどうかわからずに困っています。 父の持分142㎡の土地すべてを特定居住用宅地として8割の減免を受けることができるのでしょうか？ それとも、敷地割合に応じて、貸付事業用宅地と特定居住用宅地の計算をすべきなのでしょうか？ また同居の状態については、食事は父にうちに来てとってもらい、車も1台で一緒に使っておりますが、父と長男の世帯でそれぞれ光熱費など払っているので、これで同居と判定されるのかどうかも疑問です。 今は3つの世帯が独立しておりますが、父死亡後は1階と2階長男世帯をつなげて使えるよう、1階に内階段が作ってあります（まだ2階にはつなげていない状態です）。 ご教示よろしくお願いいたします。 |
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| No.1 | 回答者：小林慶久 税理士 | 回答日：2012年1月9日 | |
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かがみもちさん、はじめまして。税理士の小林慶久と申します。宜しく御願い致します。 御話しの流れからすると、現時点でかがみもちさんの御父様が所有していらっしゃる土地は、御長男が相続される形になるのですね？いずれにしても現在御父様の所有している土地全てに対して特定居住用宅地として評価することは出来ないので、適用可能になる部分があるとしても、かがみもちさんが御質問の中で仰られたように貸付事業用宅地の評価減と敷地割合により按分計算することになるでしょう。 まず平成22年の小規模宅地等の評価に関する相続税法の改正に伴い、特定居住用宅地としての２４０㎡を上限とする8割の評価減を受けるためには、配偶者以外の親族が相続する際、租税特別措置法69条の４第3項2号のイ～ハにより、被相続人である御父様と生計を一にしているか、相続開始前3年以内に自分の家を持ったことのない方が相続開始から継続して住み続けていることが要件として課されることになります。生計を一にしているという要件について、今回の御長男の場合、御父様との関係で完全にそれぞれが独立した生活をしているというようにみなされてしまうと、特定居住用宅地の評価減が全く使えなくなる危険性もあるので、今の時点で１階に作られている内階段を御父様が御健在なうちに２階まで繋げてしまったら如何でしょうか？外から見て「一般的な２階建の一軒屋」に限りなく近い形を整えて、光熱費等の支払も一緒に請求してもらう形にした方がベターでしょう。ただ、長男の御嫁さん等もいらっしゃるので、双方のプライバシーの確保等の難しい問題はあるかと思いますが、御互いに良く話し合うことによって解決出来るのではないかと考える次第です。 そのような対策を講じられることを前提に御長男が相続されたという前提で、２階に関する居住用分と貸家の割合が半分づつだとして、路線価を１０万円、ゆえに敷地全体の評価額を２，８４０万円だとすると、以下のように土地の評価減の金額が計上されることになります。 ①特定居住用宅地の評価減 ２８４㎡×２分の１×１０万円×４分の３（居住用部分の敷地）×０．８＝８５２万円 ②貸付事業用宅地の評価減 ２８４㎡×２分の１×１０万円×４分の１（貸家部分の宅地）×０．５＝ １７７万５，０００円 結果として合計で約１，０３０万円の評価減を受けることになります。ちなみに②の貸家事業用宅地については、被相続人と生計を一にしている等の要件が課されず、継続使用を条件に親族が相続すれば、評価減の適用は受けられるので、次女の方ないし、かがみもちさんが相続されても良いかもしれませんが、現況を考えると、貸家の建物部分のみを可能であれば上限２，５００万円までの控除がある相続税の精算課税の活用をすることにより、次女の方が事前に相続された上で確定申告をしていく方が現在支払っている贈与税を毎年払い続けていくことに比べれば、毎年の税金の負担が軽くなるかもしれません。 いずれにしても御父様が御元気で長生きをされて、御家族の皆様がみんなで仲良く御互いを思いやりつつ、諸々の問題を話し合わていくことが何よりの税金対策だと思います。かがみもちさんの名にちなみ、時節柄御親族の皆様が穏やかに鏡びらきを迎えられることを心から御祈り申し上げます。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 千葉県市川市の小林慶久税理士事務所 | ||
| No.2 | 回答者：西山元章 税理士 | 回答日：2012年1月9日 | |
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かがみもちさん 公認会計士・税理士の西山元章と申します。 よろしくお願い致します。 お父様の持ち分につき、特定居住用宅地および貸付事業用宅地の特例を受けることはできると思われます。 いわゆる、二所帯住宅においても、特定居住用宅地の適用を受けることが可能ですが、以下の条件に該当する必要があります。 (1)「同居親族」として認められること (2)「同居親族」が相続開始時から相続税の申告期限まで引き続き当該宅地等を有し、かつ、その家屋に居住していること さらに、「同居親族」とは、被相続人とその親族が、互いのプライバシーを尊重するために区分して別々に暮らす二世帯住宅の場合、以下の３つの要件をすべて満たさなければなりません。 ①共同住宅の全部を被相続人又はその親族が所有 ②適用を受ける親族が、被相続人が相続開始の直前において居住の用に供していた独立部分以外の独立部分に居住していた ③被相続人の配偶者がいない、または被相続人の独立部分にともに起居していた同居親族（相続人）がいない したがって、ご長男がお父様の持ち分を相続して上記の要件を満たせば、特定居住用宅地の適用を受けることができるでしょう。 適用を受けることができる土地の面積は、以下のように算定されます。 特定居住用宅地 282㎡×1/2（土地持ち分）×3/4 貸付事業用部分 282㎡×1/2（土地持ち分）×1/4 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 大阪府大阪市北区の公認会計士・税理士西山元章事務所 | ||
税理士への相談は、基本的に、各税理士の報酬規程に沿って「有料」だとお考え下さい。詳しくは税理士本人にお問い合わせ願います（この場合、回答者のみにお問い合わせをお願いします）。
『https://www.zeitan.net/chiebukuro/相続税・贈与税/No843 のご回答から追加でお話を伺いたいのですが、相談料はどのように考えればよろしいでしょうか』 と、税理士に配慮した丁寧なお尋ねをしていただければ、きっとリーズナブルな対応をしてくれると思います（追加で無料回答を行ってくれる場合もあるかもしれません）。
