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マンション購入に関する贈与税について
No.119

マンション購入に関する贈与税について

お名前:りょうこ カテゴリー:その他の税金 知恵袋 質問日:2009年2月11日
はじまめして。

マンションの購入に際して、名義は妻にして夫が代金の支払いを行う場合には、当然贈与税の対象となると思うのですが、その税負担を最小限にする方法はどのようなものがあるのでしょうか?

例えばローン支払いの場合、毎年の支払い額が毎年の贈与価額になるのでしょうか?それともあくまで購入代金の総額が購入した年の贈与価額になるのでしょうか?後者の場合だと、負担税額が大きくなってしまうと思うのでそれを軽減できる方法はございませんか。ただし、あまり長期に渡る節税でなくて結構です。
2,000万円の配偶者控除までは知っているのですが、それ以上に節税できる制度はございませんでしょうか?

それか、そもそも共同名義等にしてしまった方が全然得策なのでしょうか?ただ万が一、離婚等をした場合に、妻の所有になる可能性が低くなると思うのであまり望んでおりません。

よろしくお願い致します。



No.1 回答者:伊東直紀 税理士 回答日:2009年2月12日
不動産、特に建物についてはその購入価額と不動産としての評価額との差はかなり大きいものがあります。
一般的には土地は80%になり、建物は60%になるともいわれています。
さらに建物については年々減価償却により価値は減少し、つまりは贈与・相続の対象額は小さくなっていきます。

ですから、今回の場合は取得時に2000万円の配偶者控除(基礎控除と合わせて2,110万円)までを妻の名義にし、それを越える部分を夫の名義にしてはいかがでしょうか。
その場合、土地を優先して妻の名義にすることです。

借入は夫が負担していきます。これにより所得税の住宅借入金控除を受けることが節税になるでしょう。


離婚等の場合のリスクについてですが、ケースバイケースですので何ともいえない部分が大きいです。
ただ、お子さんがいれば離婚後も親子の縁は続きますので次世代にはお子さんの単独所有になる可能性は大だと思います。

注) この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。

回答者 岐阜県瑞浪市のイトウ総合事務所
この回答は  (役にたった/6件)

No.2 回答者:佐々木保幸 税理士 回答日:2009年2月12日
物件名義を妻とし、夫が購入代金を負担すると物件の購入価額が贈与されたことになり贈与税の課税対象となります。ご存知のとおり婚姻期間が20年以上で一定の要件を満たせばマンションの評価額で2,110万円までは贈与税は課税されません。これを超える部分について贈与としないのであれば、夫との共有名義とすることになります。
現在婚姻期間が20年未満であるのなら、夫の単独名義の後、20年経過した時点で持分の変更をして配偶者控除の適用を受けることとなります。

将来の売却も想定されるのであれば土地建物それぞれで共有持分とされるのがよいでしょう。

また、仮に将来離婚することとなった場合は、通常、このマンションは財産分与の対象となるでしょう。財産分与により夫から妻に財産の移転があった場合は贈与税は課税されません。

注) この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。

回答者 京都府京都市伏見区の税理士法人 洛 ・ 南事務所
この回答は  (役にたった/5件)

No.3 回答者:寺西雅行 税理士 回答日:2009年2月12日
1.毎年の支払額が毎年の贈与価額になるのでしょうか?
 妻名義で借入をされた場合には、毎年の贈与となる可能性がございます。

2.購入代金の総額が購入した年の贈与価額になるのでしょうか?
 自己資金を夫が出しかつ夫名義で借入をし、建物の名義をすべて妻にすれば総額の贈与となります。

3.配偶者控除以上に節税できる制度はございませんか?
 ないかと存じます。但し、配偶者控除はその贈与の時期によって、その効果は変わります。
 ①取得時に妻名義にした場合
  取得価格が贈与税の対象となります。
 ②取得時は夫名義にし、その後妻名義にした場合
  妻名義にした時点での評価額(一般的に土地は時価の8割、建物は時価の6割)が贈与税の対象となります。
 従って、仮に2,110万円の枠内で贈与を考えた場合、②の方がより多くの持分を贈与できます。

4.そもそも共同名義等にしてしまった方が全然得策なのでしょうか?
 なんとも言えませんが、妻に対し贈与したいお気持ちがございましたら、贈与されるのがよろしいかと存じます。ただし、将来的に離婚等のご心配があるようでしたら、原則通り実態(お金を出した方、お金を借りた方の名義)にあわせた方がよろしいかと存じます。

注) この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。

回答者 大阪府大阪市北区の税理士法人プラス
この回答は  (役にたった/6件)



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