マンションの買換えに伴う税金について｜最適税理士探索ネット
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小林慶久 税理士
千葉県 |
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大西信彦 税理士
大阪府 |
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西山元章 税理士
大阪府 |
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鈴木規之 税理士
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内田英雄 税理士
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川崎晴一郎 税理士
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國村武弘 税理士
東京都 |
マンションの買換えに伴う税金について
| No.1947 | マンションの買換えに伴う税金について |
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| お名前：たま | カテゴリー：所得税 知恵袋 | 質問日：2014年9月4日 |
| マンションの買換えに伴う税金について教えてください。 ［経緯等］ 1999年：マンション(A)取得 持分50:50の共有名義 2007年：離婚による財産分与により持分100%に変更（住宅ローンも引受） 2012年：マンション(A)のローン完済 2014年：マンション(B)取得 持分50:50の共有名義 マンション(A)売却 ［金額に関する情報］ マンション(A)購入価格 約3,400万（50%分1,700万） マンション(B)購入価格 約5,300万（50%分2,700万） マンション(A)売却価格 約2,400万 この場合、収めるべき税金は発生するのでしょうか？ それとも、譲渡損失が出るのでしょうか？ 計算方法がよく分かりませんでしたので、何をどう計算すれば良いのか教えていただけますでしょうか？ また、特例が3000万円の特別控除や損益通算、また買換えの特例など色々あるようなのですが、何がどう使えるのか、よく分かりませんでした。 こちらも併せて教えていただけましたら助かります。 以上、お手数をお掛けいたしますが、どうぞよろしくお願い申し上げます。 |
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| No.1 | 回答者：小林慶久 税理士 | 回答日：2014年9月6日 | |
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たまさん、こんにちは。税理士の小林慶久です。宜しく御願いします。 大まかに申し上げますと、今回のような御話しの流れから推測させて頂いて御自宅のマンションを売られた場合には、次の２つの場合に分けて御考えになられれば宜しいです。 （１）譲渡益が計上される場合 貴方も御列挙されておられるように居住用財産を譲渡為さった場合の３，０００万円の特別控除を御適用して、譲渡所得の圧縮が可能です。 （２）譲渡損が計上される場合 給与所得等との損益通算他、その特別なケースとしての買換えの特例の適用を受けることが出来ます。 そもそも譲渡所得は、 （売却価格） － ｛土地の取得原価 ＋ （建物の取得原価－過年度分減価償却費累計額）＋譲渡経費｝ の算式により計算致しますが、たまさんの今次の場合は売却価額自体が２，４００万円ということで、（１）のように３，０００万円までの特別控除の範疇に収まるため、期限内に適正な申告を行うことによりどう転んでも、譲渡所得税並びに住民税はゼロにすることが出来るとまず御理解下さい。 上述の流れを受けて特別控除を活用すれば譲渡所得税並びに住民税は課税されませんが、貴方が国民健康保険の被保険者でいらっしゃるとすると、その課税標準は税金とは異なり件の特別控除前の譲渡所得がその基準となること、給与所得等の所得があれば、それらと譲渡損失を相殺することにより、所得税等を軽減出来る利点が齎される点を考慮し、正確に譲渡損失を算定した方が公租公課の御負担の軽減を念頭に置いたメリットに繋がる案件が多々あるのです。その譲渡損失並びにそれに付随する繰越控除の計上に関し、大まかには次の３つのパターンに大別されます。 ①買換えの特例として一般的に買換資産の取得価額 ＞ 譲渡資産の譲渡価額の場合、譲渡資産の譲渡価額 － 買替資産の取得価額が譲渡損失として認識され、このケースの場合にはたまさんの此の度の事案に関し、新たに取得したマンションBに付き、住宅取得控除を適用することは出来ません。 ②買換えの場合の譲渡損失の繰越控除として、前述の 譲渡渡資の売却価格 － ｛土地の取得原価 ＋ （建物の取得価額 － 過年度分減価償却累計額） ＋ 譲渡経費｝が譲渡損失として他の所得と相殺並びに繰越の対象となります。 ③特定居住用不動産の譲渡損失の繰越控除として、譲渡時の住宅ローンの残債務額 － 譲渡資産の譲渡価額が譲渡損失並びに繰越の対象になります。 たまさんの場合につきましては、既に譲渡資産でいらっしゃるマンションAに対する住宅ローンは、完済していらっしゃるため、先述の③の適用対象にならず、新規に取得為さるマンションBに対する住宅ローンの有無に関わる住宅取得控除の試算等により、上記①か②のいずれかの有利な方を御選択為されば宜しいでしょう。 そして最後に具体的な譲渡損失の金額の算出に着手して見ましょう。それに際してまず取得価額の３，４００万円のうち、土地と建物のそれぞれの内訳を導き出さなければならないのですが、これに関し土地部分を２，０００万円、建物部分を１，４００万円と設定致しましょう。たまさんの場合には土地の半分については、これまでの経緯により２００７年に取得した形となるため、それを御買入時に比し上昇したとして１，２００万円と仮定すると、土地に掛かる取得価額は、次のようになりましょう。 ２，０００万円 × ２分の１ ＋ １，２００万円 ＝ ２，２００万円 建物に関する原価については、全体の償却部分の絡みに対しマンションAが鉄筋コンクリート造りだとして、次のように計算致します。 耐用年数の算定 ４７年 × １，５ ＝ ７０年 取得原価の計算 １，４００万円 － １，４００万円×０．９×０．０１５×１５年 ＝ １１，１６５，０００円 ゆえに貴方の今般のケースの譲渡所得（損失）の計算は、既述の設定条件に基づき斯様の如く計算致します。 ２，４００万円 - （２２，０００，０００円 ＋ １１，１６５，０００円） ＝ △９，１６５，０００円 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 千葉県市川市の小林慶久税理士事務所 | ||
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『https://www.zeitan.net/chiebukuro/所得税/No1947 のご回答から追加でお話を伺いたいのですが、相談料はどのように考えればよろしいでしょうか』 と、税理士に配慮した丁寧なお尋ねをしていただければ、きっとリーズナブルな対応をしてくれると思います（追加で無料回答を行ってくれる場合もあるかもしれません）。
