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課税されない家賃収入
No.1042

課税されない家賃収入

お名前:toshikose カテゴリー:所得税 知恵袋 質問日:2012年7月31日
父親の相談です。
介護等の事情があり、現在居住している戸建住宅(父名義、築40年)から妹の住居に近いUR住宅(賃貸、月11万円)に父母で転居する予定です。
現在の居住宅を賃貸し、できればUR家賃11万円を賄いたいところですが、中途半端な家賃収入では何かと面倒とも聞き、所得税の対象とならない家賃設定にして知人に安く貸そうと思っています。
なお、周辺の家賃相場は13~15万円です。

そこで、所得税のかからない家賃設定についてお尋ねします。
以下のとおり理解していますが間違った点がありましたらご指摘をお願いします。

○必要経費として、固定資産税が年間10万円
○家賃収入(不動産所得)が20万円以下の場合は確定申告が必要ない

よって月25000円以下の家賃設定なら確定申告不要
(月額家賃25,000円×12月)-固定資産税100,000円=200,000円

以上、宜しくお願い申し上げます。



No.1 回答者:西山元章 税理士 回答日:2012年7月31日
 toshikoseさん 公認会計士・税理士の西山元章と申します。
 よろしくお願いいたします。

 お父様所有の住宅を知人に、所得税が課税されない安い家賃で貸そうということですね。

 ところで、「家賃収入(不動産所得)が20万円以下の場合は確定申告が必要ない」とは、給与等の収入金額が2000万円以下で給与所得及び退職所得以外の所得が20万円以下の者についての確定申告不要のお話しなのでしょうか?

 お父様が上記の要件に該当すれば、仰せのとおりとなります。

 しかし、お父様が給与所得者(サラリーマン等)でなければ、そもそも該当しませんね。
 その場合は、他の所得と合算して所得控除を差し引いた課税所得がゼロであれば、所得税はゼロですが…

 なお必要経費としては、固定資産税のほか、修繕費、減価償却費等が考えられますが、減価償却費は築40年ということでしたら、ほとんどゼロと思われます。

注) この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。

回答者 大阪府大阪市北区の公認会計士・税理士西山元章事務所
この回答は  (役にたった/4件)

No.2 回答者:小林慶久 税理士 回答日:2012年7月31日
toshikoseさん、はじめまして。税理士の小林慶久です。宜しく御願いします。
 御質問の設定についてなのですが、御父様に年金収入等の他の所得が無ければ、それで良いと思いますが、法定の控除額を超える年金収入すなわち雑所得がある場合には、それも加算して20万円以下に収まっていなければならず、それに所得が20万円以下の方に対する申告不要の制度は所得税の特例であり、住民税に関しては、申告をしなければいけません。
 そこで御提案なのですが、御父様や御母様がこれから御住みになるUR住宅の家賃を少なくとも賄うべく現在の住居を最低でも11万円以上で貸すことを前提とされて、青色申告の届出をして、御父様は要介護者でいらっしゃる御様子なので、御母様に手足になってもらうべく青色事業専従者の届出も合わせて行い、給料を月額5万円~8万円に設定されたら如何ですか?ちなみに御母様に関しては、他に所得が無ければ、年額96万円の給与収入でしたら、所得は31万円であり、基礎控除額の38万円以下であるため、所得税及び住民税の課税対象にはなりません。仮に年金収入その他で御母様の所得が計上されているようでしたら、制度として給与所得者に対し、無条件に認めらている給与所得控除額の年額65万円以内に収まる月額5万円程度の青色事業専従者給与を御支払いされれば宜しいでしょう。前述の青色申告の届けを所轄の税務署に提出されることにより、年ごとに10万円の青色申告特別控除も適用出来るのです。
 一例として、上記の御提案に基づき、御父様に月額家賃収入11万円、御母様に月ごとに8万円の青色事業専従者給与を支払う場合の御父様について発生する税金等のことをシュミレーションして見ましょう。

年額家賃収入 132万円(11万円×12ヶ月) ー (96万円・8万円×12ヶ月・御母様の青色事業専従者給与 + 10万円・固定資産税) - 10万円(青色申告特別控除) = 16万円

 上述の算式により不動産所得は年額16万円として計上されますが、これに対する所得税は5%の8,000円で住民税は16,000円、国民健康保険料の増額分も16,000円程ということで、ゆえに公租公課として所得の4分の1にあたる4万円程課されることになりますが、御父様が受け取られる年金収入等がそれほど高額でなければ、国民健康保険料や介護保険料の支払に起因する社会保険料控除やおそらく医療費控除もあるため、かなり負担は軽減されることになります。
 先程申し上げた青色申告については、その申請に際しそれ以後、当然会計帳簿を備える等の所定の要件が義務付けられるのですが、元々の取引のボリュームが少ないので、最初は戸惑うことも多々あるかもしれませんが、申告全般を含めて慣れれば大した手間にはならないかと思います。これまでに申し上げた形を整えれば、今御両親が住んでいらっしゃる住居について相場が13万円~15万円ということでしたら、もちろんなるべく高く賃貸した方が、よりメリットは大きくなるでしょう。
 必要があれば、御父様や御母様の年金収入等を御明記の上でまた御質問して見て下さい。

注) この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。

回答者 千葉県市川市の小林慶久税理士事務所
この回答は  (役にたった/5件)



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