借地権収益物件の取得につきまして｜最適税理士探索ネット
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トップページ > 知恵袋 > 法人税 > 借地権収益物件の取得につきまして
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小林慶久 税理士
千葉県 |
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大西信彦 税理士
大阪府 |
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西山元章 税理士
大阪府 |
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鈴木規之 税理士
静岡県 |
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内田英雄 税理士
大阪府 |
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石山修 税理士
千葉県 |
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堀内勤志 税理士
東京都 |
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小川雄之 税理士
大阪府 |
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川崎晴一郎 税理士
東京都 |
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國村武弘 税理士
東京都 |
借地権収益物件の取得につきまして
| No.1023 | 借地権収益物件の取得につきまして |
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| お名前：借地権アパート購入希望 | カテゴリー：法人税 知恵袋 | 質問日：2012年7月8日 |
| 当社は、この度、所有権ではなく、借地権のアパートの購入を進めております。金融機関のローンの審査も通り、仲介業者仲介の元、売買契約を交わす段階になりましたところ、敷地の地主が、法人への売却は難しい、個人であれば売却可能との連絡を受けました。地主が、法人への売却を渋る理由は不明なのですが、何とか法人にて購入を希望しているため、いろいろ考えている最中でございます。 そこで質問なのですが、次のパターンの場合、どのような問題点、注意事項等があるのかをご教授いただきたくご質問させて頂きました。 アパート所有者 A 土地底地所有者 B 当社株主 C 建物の売買金額は100万 借地権の売買金額は1000万 建物100万円分は現金決済、借地権1000万円分は全額銀行ローンとする。法人でのローンの審査及び、個人C名義の場合でもローンの審査は通っております、 検討事項 底地権者の意向に従い、法人名義で購入できないため、一旦、アパート建物及び借地権をc名義で購入し、その後、建物部分のみ法人へ売却登記または固定資産税評価額で贈与登記するという行為。 ①この場合、cの借地権部分1000万円は、そのままcのもののままなのか、あるいは、建物100万円部分を法人へ移転してしまうと、借地権部分1000万円分も自動的に法人へ移転してしまう扱いになるのか？その場合、法人の経理処理はどのよう扱われるのか？ ②建物部分を法人名義へ移転後は、銀行との間で個人名義cで組んだ1000万分のローンの返済を、法人が受取る家賃収入から返済することは可能なのか？ ③検討事項自体が、そもそも銀行の抵当権の設定の関係で、建物部分のみ個人Cから法人へ売却登記あるいは贈与登記自体が不可能なものなのか？ ④検討事項がもし可能であるとすれば、法人の税務申告上、何か注意点、落とし穴等があるのかどうか？ 以上でございます。 諸先生方のご教授の程、何卒宜しくお願い致します。 |
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| No.1 | 回答者：小林慶久 税理士 | 回答日：2012年7月8日 | |
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借地権アパート購入希望さん、はじめまして。税理士の小林慶久と申します。宜しく御願いします。 御質問の検討事項の順番に従って、以下のように回答させて頂きます。 ①借地権を取得されるのが、株主のＣさんであれば、建物部分を法人の所有に変更されても、自動的に借地権まで法人に帰属するということはありません。②の質問とも関連するのですが、その場合は借地権の使用料を法人がＣさんに支払うのが一般的だと思います。建物については、御社とすれば元々法人で買われたいという意向を御持ちなので、検討事項で述べられた取引の流れを前提にすると、底地権者である地主さんとの関係で問題が生じないのであれば、Ｃさんが取得後、直ちに購入原価で法人に売却されるようにしたら宜しいかと思います。仮に当該建物を個人から法人へ贈与したら、法人において受増益に関する課税の問題が発生してしまうのです。 ②個人名義のローンを法人が負担されたら、その個人に対する寄付金ないし役員賞与として認定され、課税の対象になるという税務上の問題が発生してしまいます。上記①でも触れましたが、借地権の使用料を御社からＣさんに支払い、Ｃさんはその対価でローンを返済出来るように、月々の使用料を設定すれば、実質的に法人の受け取る家賃からローンを返済する形になろうかと考える次第です。 ③抵当に付された借地権及び建物の全体に対して、その１部にあたる建物のみの所有権を個人から法人に移転させることは、不可能では無いと思いますが、抵当権の設定を２度行うことになるので、Ａ社とＣさんを合わせたトータルで判断した場合のコストが嵩んでしまうことになるでしょう。 ④そもそも御質問の文章から伺えるように地主さんが御自分で所有される土地及び建物について、どのような事情があるにしろ、法人のものにはされたくないという意向が御有りなら、今回の御計画のように建物のみ、Ｂさんの分からないうちに法人名義にされているのが、登記後に謄本を御覧になったりすることで発覚した場合に、法的な問題は無かったとしても、トラブルの元になったり、不信感が生じて地主さんとの関係において、わだかまりを引きずってしまうことにもなり兼ねません。また、検討事項で述べられたように、一度個人で買われてから、法人の名義にするようなことをされる場合、御社とＣさんを一体として考えれば、重複して不動産取得税や登記費用の負担を負わなければならないことになります。そこで、仰られたような地主さんの意向があるのだとしたら、借地権及び建物の名義もＣさんのままにされて、その状態であれば家賃も当然Ｃさんが受け取る流れになり、それに関する不動産の管理業務を御社が請負うことによる管理料をＣさんから貰うようにされたら如何ですか？今後Ａ社がＢさんと信頼関係を結んだ後、説得を続けて借地権及び建物を御社の名義にされれば良いかと考えます。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 千葉県市川市の小林慶久税理士事務所 | ||
| No.2 | 回答者：西山元章 税理士 | 回答日：2012年7月8日 | |
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借地権アパート購入希望さん 公認会計士・税理士の西山元章と申します。 よろしくお願いします。 取引の対象となる借地権は賃借権なのでしょうか？地上権ではなく賃借権（一般的にこちらが圧倒的に多い）であれば建物所有目的が前提となりますので、建物と借地権は個別に取引することはできません。 したがって、「底地権者の意向に従い、法人名義で購入できないため、一旦、アパート建物及び借地権をc名義で購入し、その後、建物部分のみ法人へ売却登記または固定資産税評価額で贈与登記するという行為。」において、建物部分のみといっても、結局は借地権付の譲渡もしくは贈与となるでしょう。 この譲渡もしくは贈与については、特約がない限り、底地権者に通知する必要はないと思われますが、底地権者との関係は悪化すると思われ、少なくとも建替えや更新時に大きな問題となるでしょう。 借地権という属性に鑑み、本件の場合は、個人が取得されたほうが、よろしいかと思います。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 大阪府大阪市北区の公認会計士・税理士西山元章事務所 | ||
税理士への相談は、基本的に、各税理士の報酬規程に沿って「有料」だとお考え下さい。詳しくは税理士本人にお問い合わせ願います（この場合、回答者のみにお問い合わせをお願いします）。
『https://www.zeitan.net/chiebukuro/法人税/No1023 のご回答から追加でお話を伺いたいのですが、相談料はどのように考えればよろしいでしょうか』 と、税理士に配慮した丁寧なお尋ねをしていただければ、きっとリーズナブルな対応をしてくれると思います（追加で無料回答を行ってくれる場合もあるかもしれません）。
